С 1 октября 2015 года граждане получили право объявить себя банкротами. С тех пор тысячи людей списали долги, но многие столкнулись с неприятным открытием: ипотечная квартира не подпадает под исполнительский иммунитет. В отличие от обычного жилья, которое нельзя изъять за долги, залоговая недвижимость может быть продана на торгах. Однако у должника есть несколько законных способов её сохранить. Расскажем о них по порядку.

Главное отличие ипотеки при банкротстве

По общему правилу единственное жильё должника защищено от взыскания (статья 446 ГПК РФ). Однако в случае ипотеки это правило не работает. Если квартира находится в залоге у банка, она может быть реализована на торгах, даже если это единственная жилплощадь для должника и его семьи. Банк как залоговый кредитор имеет приоритет перед остальными взыскателями и получает 80% от продажной цены (остальное направляется на погашение долгов перед другими кредиторами и текущие расходы).

Три сценария для ипотечной квартиры

В зависимости от того, какую процедуру введёт арбитражный суд, судьба квартиры будет разной. Рассмотрим каждый вариант.

Сценарий 1. Реструктуризация долгов

Если у должника есть стабильный доход, суд может утвердить план реструктуризации на срок до трёх лет (статья 213.11 Закона о банкротстве). В этот период:

• начисление штрафов и пеней по ипотеке прекращается;
• исполнительные производства приостанавливаются;
• квартира остаётся у должника, но находится под контролем финансового управляющего;
• банк не может обратить взыскание на залоговое имущество до завершения или отмены реструктуризации.

Это идеальный вариант для тех, кто хочет сохранить недвижимость: должник получает передышку и возможность постепенно погасить долг.

Сценарий 2. Мировое соглашение

На любой стадии процедуры должник и банк могут заключить мировое соглашение. Это добровольная договорённость, которая утверждается судом и немедленно прекращает дело о банкротстве. Условия могут быть любыми: рассрочка, снижение процентной ставки, изменение графика платежей. Крупные банки часто идут на мировое соглашение, особенно если заёмщик демонстрирует готовность платить и имеет постоянный доход.

Сценарий 3. Реализация имущества

Если реструктуризация невозможна или отменена, суд признаёт гражданина банкротом и открывает конкурсное производство. В этом случае квартира продаётся на торгах (статья 213.26 Закона). Порядок такой:

1. Финансовый управляющий проводит оценку недвижимости.
2. Квартира выставляется на открытые электронные торги.
3. Из вырученных средств банк получает 80% (или больше, если другой кредиторской задолженности нет), остальное распределяется между другими кредиторами и на покрытие текущих расходов.
4. Если долг по ипотеке превысил вырученную сумму, непогашенный остаток списывается.
5. Если квартира не была продана (не нашлось покупателей) и банк отказался оставить её за собой, она возвращается должнику.

Права банка как залогового кредитора

Банк, выдавший ипотеку, находится в привилегированном положении. Согласно статье 138 Закона о банкротстве, из суммы, вырученной от продажи залоговой недвижимости, 80% направляется на погашение его требований. Ещё 15% идёт на расчёты с кредиторами первой и второй очереди (если таковые имеются), а оставшиеся 5% — на текущие расходы процедуры.

Если залогового имущества достаточно, чтобы покрыть весь долг перед банком, оставшиеся после его удовлетворения средства поступают в общую конкурсную массу и делятся между остальными кредиторами. Важно понимать: банк не может по собственной инициативе забрать квартиру вне процедуры банкротства — всё происходит только через суд и под контролем финансового управляющего.

Как защитить ипотечную квартиру: практические советы

Полностью исключить риск потери жилья при банкротстве нельзя, но можно минимизировать его. Вот что рекомендуют юристы:

• Не доводите до суда. Как только возникли первые просрочки, обращайтесь в банк за реструктуризацией или ипотечными каникулами. Банкротство должно быть крайней мерой.
• Заключите мировое соглашение. Если дело уже в суде, предложите банку взаимовыгодные условия. Часто кредитор предпочитает получать платежи по графику, чем ждать неопределённого результата торгов.
• Привлекайте «своего» управляющего. При подаче заявления укажите СРО, с которым у вас есть предварительная договорённость. Лояльный управляющий сможет выстроить процедуру так, чтобы дать вам максимальный шанс сохранить жильё.
• Не скрывайте имущество. Любая попытка спрятать квартиру (например, переоформить на родственников) будет расценена как недобросовестность и приведёт к отказу в освобождении от долгов.
• Проверьте возможность рефинансирования. Иногда выгоднее перекредитоваться в другом банке на более мягких условиях, чем проходить всю процедуру банкротства.

Что происходит с квартирой в ходе процедуры: поэтапно

Заключение

Часто задаваемые вопросы