Общее правило: согласие супруга покупателя не требуется

Если один супруг покупает готовую квартиру по обычному договору купли-продажи, второй супруг не обязан приходить на сделку или выдавать нотариальное согласие только из-за факта брака. Договор заключается в простой письменной форме, если закон не относит конкретную сделку к нотариальным.

Это не означает, что супруги могут игнорировать мнение друг друга. Статья 35 Семейного кодекса РФ требует обоюдного согласия при распоряжении общим имуществом. Однако для обычных операций действует презумпция: предполагается, что супруг действует с согласия второго.

Почему регистрация квартиры не делает согласие обязательным

Причина частой ошибки — слово «регистрация». По статье 550 ГК РФ обычный договор продажи недвижимости оформляется одним письменным документом. По статье 551 ГК РФ регистрируется переход права собственности к покупателю, а не сам договор.

Пункт 3 статьи 35 СК РФ требует нотариального согласия для распоряжения недвижимостью, для сделки с обязательной нотариальной формой либо для сделки, которая сама подлежит государственной регистрации. Стандартная покупка готовой квартиры не является распоряжением недвижимостью покупателя, а договор купли-продажи квартиры обычно не регистрируется и не требует нотариуса.

Эту логику применил Верховный Суд РФ в решении от 8 октября 2015 года № АКПИ15-1048: приобретение недвижимости само по себе не признаётся распоряжением уже принадлежащей покупателю недвижимостью, а регистрация возникающего права отличается от регистрации сделки.

Когда согласие всё-таки нужно или его запросят

Проверять следует не только объект, но и юридическую конструкцию договора. Один и тот же бытовой результат — «купить квартиру» — может оформляться разными сделками.

Если сделка выходит за рамки обычной покупки, не ориентируйтесь только на название документа. Например, приобретение жилья по договору ренты требует нотариального удостоверения, поэтому действует другое правило.

Нужно ли согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку

При ипотеке нужно разделять приобретение квартиры, кредитное обязательство и залог. Общего ответа «всегда нужно» или «никогда не нужно» здесь недостаточно: документы зависят от того, кто является заёмщиком, на кого регистрируется право и как банк оформляет обеспечение.

Статья 7 Федерального закона № 102-ФЗ об ипотеке предусматривает согласие всех собственников для установления ипотеки на имущество в общей совместной собственности. На практике банк обычно выбирает один из вариантов:

Требования банка следует получить письменно до аванса или задатка. Отсутствие общего законодательного требования к обычной покупке не обязывает банк финансировать сделку без документов, предусмотренных его кредитной процедурой.

Согласие супруга на ДДУ и уступку по ДДУ

Договор участия в долевом строительстве отличается от договора покупки готовой квартиры. Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, ДДУ подлежит государственной регистрации и обычно считается заключённым с момента регистрации. Поэтому сделка попадает под пункт 3 статьи 35 СК РФ.

То же практическое правило учитывают при покупке по уступке: статья 17 Закона № 214-ФЗ предусматривает регистрацию соглашения, на основании которого передаются права участника долевого строительства.

• если участником ДДУ становится один супруг, подготовьте нотариальное согласие второго;
• если оба супруга включены в договор и оба его подписывают, отдельное согласие обычно не требуется;
• если действует брачный договор, передайте его застройщику, банку и специалисту, подающему документы;
• для уступки дополнительно проверьте, кому принадлежит право требования и состоял ли первоначальный участник в браке при его приобретении.

Общие риски новостройки и условия договора лучше проверять отдельно; при необходимости используйте материал о юридической проверке ДДУ.

Покупка доли и другие сделки с обязательным нотариусом

Пункт 3 статьи 35 СК РФ охватывает сделки, для которых обязательная нотариальная форма установлена законом. Поэтому при покупке доли по договору, который обязательно удостоверяет нотариус, супругу покупателя обычно потребуется нотариальное согласие.

По части 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ многие сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяются нотариально, но закон содержит исключения. Нельзя заранее считать нотариальной любую покупку доли: форму определяют по составу собственников, предмету и участникам сделки.

Добровольное обращение к нотариусу по обычному договору и обязательная нотариальная форма — не одно и то же. Однако нотариус вправе запросить документы о браке и источнике полномочий, чтобы проверить законность и снизить риск будущего спора. Подробнее особенности объекта раскрыты в статье «Покупка доли в квартире: риски и оформление».

Кому будет принадлежать квартира после покупки

Отсутствие согласия не превращает квартиру в личную собственность покупателя. По статье 34 СК РФ имущество, приобретённое в браке за счёт общих доходов, обычно является совместным независимо от того, на чьё имя оно куплено и кто внёс деньги.

Совместная собственность означает, что доли заранее не определены. Если супруги хотят иной режим — например, чтобы конкретная квартира принадлежала только одному из них или чтобы доли были заранее определены, — одного указания в расчётах или устной договорённости недостаточно. Надёжным инструментом служит нотариальный брачный договор, содержание которого регулирует статья 42 СК РФ.

Квартира может признаваться личной, если она приобретена за личные средства одного супруга, например за деньги от продажи его добрачного или подаренного имущества. Но в споре потребуется прослеживаемая цепочка: договоры, банковские выписки и отсутствие смешения с общими деньгами. Само оформление права на одного супруга этого не доказывает.

Что будет, если второй супруг против покупки

Общее правило об отсутствии нотариального согласия не даёт гарантии от семейного спора. Оплата квартиры общими деньгами является распоряжением общим имуществом. По пункту 2 статьи 35 СК РФ оспаривание возможно, если супруг докажет не только отсутствие согласия, но и то, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о возражении.

Если продавец, агент или банк получили письменное сообщение о несогласии второго супруга, продолжать сделку без урегулирования рискованно. Практически безопаснее:

1. остановить расчёты и не передавать невозвратный задаток;
2. установить источник денег и правовой режим будущей квартиры;
3. оформить согласие либо брачный договор, если это соответствует реальной воле супругов;
4. при конфликте получить индивидуальную правовую оценку до подписания документов.

Если нотариальное согласие было обязательно по пункту 3 статьи 35 СК РФ, супруг, не выдавший его, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке. Последствия оцениваются по обстоятельствам и статье 173.1 ГК РФ.

Не забудьте о согласии супруга продавца

Для покупателя это отдельный и часто более опасный вопрос. Если продавец приобрёл квартиру в зарегистрированном браке и объект является общим имуществом, на продажу обычно требуется нотариальное согласие его супруга. То, что в выписке ЕГРН указан только продавец, не доказывает отсутствие прав второго супруга.

Перед сделкой проверьте дату и основание приобретения квартиры, семейное положение продавца на тот момент, брачный договор, соглашение о разделе и судебные акты. Если брак уже расторгнут, бывший супруг всё равно может сохранять права на неразделённое общее имущество.

Не подменяйте согласие доверенностью. Доверенность разрешает представителю подписывать документы от имени доверителя, а согласие подтверждает волю супруга на распоряжение общим имуществом. Подробный разбор вынесен в отдельный материал о согласии супруга на продажу квартиры.

Как оформить нотариальное согласие

Согласие оформляет супруг, который не подписывает основной договор. Он может обратиться к любому доступному нотариусу; присутствие супруга-покупателя обычно не требуется. Точный перечень документов нотариус определит по виду сделки.

Что подготовить

• паспорт супруга, который выдаёт согласие;
• сведения о регистрации брака;
• данные супруга, совершающего сделку;
• проект договора или основные параметры сделки;
• адрес и кадастровый номер объекта, если они уже известны;
• условия ипотеки, ДДУ, уступки или нотариальной сделки.

Что лучше указать в тексте

Чем точнее согласие связано с реальной сделкой, тем меньше споров о его пределах. Обычно фиксируют вид сделки, объект, допустимую цену или порядок её определения, кредит и залог, если они есть. Слишком общее согласие может не устроить банк или нотариуса, а слишком узкое придётся переоформлять при изменении существенных условий.

Единого законного срока действия для всех согласий нет. Срок или событие могут быть указаны в самом документе; банк и контрагент вправе оценивать актуальность. Если объект, цена, сторона или схема финансирования изменились, согласие нужно перепроверить.

Как проверить необходимость согласия до аванса

1. Определите вид договора.Обычная купля-продажа готовой квартиры, ДДУ, уступка, рента и покупка доли подчиняются разным правилам.
2. Установите форму сделки.Проверьте, регистрируется ли сам договор и обязательна ли нотариальная форма.
3. Разберите ипотечную схему.Уточните у банка роли обоих супругов и запросите окончательный перечень документов.
4. Проверьте режим имущества.Есть ли брачный договор, соглашение о разделе или доказуемые личные средства.
5. Проверьте семейное положение продавца.Отдельно решите вопрос с согласием его супруга или документами, подтверждающими личную собственность.
6. Зафиксируйте условия в договоре.Укажите, кто покупатель, как производятся расчёты, какая собственность возникает и какие заверения дают стороны.
7. Только затем передавайте деньги.Не вносите невозвратный платёж, пока банк, нотариус и специалист по регистрации не подтвердили комплект.

Общую последовательность сделки смотрите в пошаговой инструкции по покупке квартиры, а условия основного документа — в материале о договоре купли-продажи квартиры.

Когда лучше проверить сделку с юристом

Для стандартной покупки за собственные средства отдельная консультация только ради согласия обычно не нужна. Проверка полезна, когда правовой режим денег или квартиры неочевиден либо участники дают противоречивые сведения.

• второй супруг письменно возражает против покупки;
• деньги получены от продажи добрачного, подаренного или унаследованного имущества;
• часть цены платят родители одного супруга и хотят сохранить деньги личными;
• есть брачный договор, соглашение о разделе или иностранный элемент;
• покупается доля, объект по ДДУ или право по уступке;
• банк и нотариус предъявляют разные требования;
• продавец был в браке при приобретении квартиры, но согласия не предоставляет;
• нужно определить доли супругов, а не совместную собственность.

По ипотечной схеме можно обратиться к странице юриста по ипотеке. Специалист должен проверить не только форму согласия, но и весь договор, расчёты, права продавца и будущий режим собственности.

Заключение

Для обычной покупки готовой квартиры по простому письменному договору нотариальное согласие супруга покупателя, как правило, не требуется. Регистрация перехода права в ЕГРН сама по себе не превращает договор в регистрируемую сделку.

Проверяйте исключения: ДДУ и уступка по нему, обязательная нотариальная форма, ипотека и индивидуальные требования банка. Отдельно установите, нужно ли согласие супруга продавца. А если квартира должна принадлежать не обоим супругам совместно, а одному из них или в определённых долях, заранее оформите подходящий режим имущества.

Частые вопросы

Похожие статьи